Náhrada za vyvlastnění věci: Proč má převýšit obvyklou cenu
Dle čl. 11 odst. 4 Listiny: "Vyvlastnění nebo nucené omezení vlastnického práva je možné ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu." Jistě, vyvlastnění za náhradu -- ale jak vysokou? Možná byste navrhli, že náhrada má odpovídat obvyklé ceně (tržní hodnotě) vyvlastněné věci. Níže odůvodním, že takováto výše je zpravidla nedostatečná, tedy ekonomicky neefektivní a vůči vyvlastněnému nespravedlivá. Ostatně, pro závěr, že nahradit vyvlastnění obvyklou cenou zpravidla nestačí, lze najít jistou oporu i v níže uvedené judikatuře Ústavního soudu.
Důvody, proč by vyvlastněný měl za vyvlastněnou věc obdržet náhradu převyšující její obvyklou (tržní) cenu, jsou přinejmenším dva: (1) Vyvlastněnému by mělo být kompenzováno riziko, že se částka odhadnutá znalcem odchyluje od skutečné tržní ceny; a (2) Vyvlastněnému by měla být kompenzována cena zvláštní obliby, zejména je-li vyvlastňovanou věcí dům či byt, kde vyvlastňovaný bydlí.
(1) – Kompenzace za riziko
Řekněme, že znalec ocenil tržní hodnotu Vašeho domu na 10 mil. Kč. Ať už se snažil sebevíce, jeho odhad se nutně více či méně ochyluje od ceny, za kterou by byl dům prodán na trhu: Obvyklou (tržní) cenu určují tržní transakce a znalecké ocenění je jen její více či méně nepřesnou předpovědí.
Vyjděme příkladmo z toho, že s 50 % pravděpodobností je tržní cena (cena, jakou byste obdrželi, pokud byste dům skutečně prodali) Vašeho domu o 2 mil. Kč vyšší a s 50 % pravděpodobností o 2 mil. Kč nižší, než odhadl znalec. Tedy: tím, že Vám stát dům odejme a zaplatí Vám za něj znalcem určených 10 mil. Kč, donutí Vás podstoupit riziko -- hrát loterii, v níž máte poloviční šanci získat navíc 2 miliony a poloviční šanci 2 miliony ztratit.
Mínus dva miliony a plus dva miliony, to je v průměru nula, ne -- tak jaký problém? Ten problém, že člověk je rizikově averzní: Ztratit dva miliony pociťuje jako větší újmu, než za jaký přínos považuje dva miliony získat. Zjistit, že za 10 milionů si srovnatelnou nemovitosti nekoupíte a musíte 2 miliony doplatit, je více nepříjemné, než jak je příjemné zjistit, že po zakoupení srovnatelné nemovitosti Vám dva miliony vybyly.
Aby člověk hru, že s poloviční pravděpodoboností přijde o 2 mil. Kč a s poloviční pravděpodobností 2 mil. Kč získá, vůbec dobrovolně podstoupil, museli bychom mu nabídnout určitou částku předem jako kompenzaci za riziko. Řekněme, že v daném případě činí spravedlivá kompenzace 0,5 mil. Kč, tj. vyvlastněný by si řekl: "Pokud byste mi jako kompenzaci nabídli méně než 0,5 mil. Kč, na hru bych nepřistoupil; pokud mi nabídnete právě 0,5 mil. Kč, hra mi nevadí; pokud mi nabídnete více než 0,5 mil. Kč, podstoupím hru dokonce rád."
Nejedná se o imaginární újmu: I pokud nemovitost držíte jen jako čistě investiční aktivum (tedy nemovitost pro Vás nemá, viz níže, cenu zvláštní obliby, tj. cenu přesahující cenu obvyklou), vnutil Vám stát vyvlastněním (za náhradu ve výši obvyklé ceny) riziko, které lze vyjádřit finančním ekvivalentem: Toto riziko (a s tím spojený penězi vyjadřitelný náklad) však ponesete Vy sám/sama; stát o tento náklad náhradu (ve výši obvyklé ceny) nenavýší.
(2) – Cena zvláštní obliby
Další, hmatatelnější důvod, proč je kompenzace obvyklé (tržní) cenou nedostatečná, spočívá v tom, že nemovitost si zpravidla ceníte na vyšší než obvyklou cenu. Čím déle bydlíte v domě či bytě, čím více přátel v dané lokalitě máte, čím lépe jste si uspořádal/a život kolem Vašeho bydlení -- tím spíše se odmítnete stěhovat, pokud za nemovitosti dostanete obvyklou cenu, a tím větší "bonus" byste požadoval/a, abyste ke stěhování přistoupil/a. Tento bonus však nebude nijak zohledněn, pokud Vám vyvlastňovatel nahradí jen obvyklou cenu...
Poznámka: Samozřejmě existuje i řada případů, kdy zvláštní cena obliby není relevantní. To nejzřetelněji tehdy, pokud stát započne s vyvlastňováním poté, kdy jste nemovitost nabídli k prodeji, s úmyslem přestěhovat se jinam. Avšak podstatně pravidelněji nastane situace, kdy Vám vystěhování za náhradu ve výši obvyklé ceny způsobí újmu
Ekonomická efektivita
Výše jsem argumentoval z hlediska spravedlnosti, tedy pohledu samotného vyvlastněného, na kterého stát přenáší újmu spojenou s vyvlastněním. Ke shodnému závěru ovšem směřuje i hledisko efektivnosti, tedy riziko, že pokud stát neponese veškeré skutečné náklady spojené s vyvlastněním, bude motivován k němu přistoupit, i pokud by jiná varianta byla prospěšnější.
Představme si, že stát zamýšlí postavit silnici a za tím účelem vyvlastnit nemovitosti 10 vlastníků v souhrnné obvyklé ceně 100 mil. Kč. Přitom materiální i imateriální újmu (jakož i jim vnucené riziko), která těmto vlastníkům vznikne, by plně vykompenzovala teprve částka 200 mil. Kč (dále jen "plná kompenzace"). Stát rovněž může -- namísto toho, co by nemovitosti vyvlastnil -- postavit okolo nich obchvat: ten by byl pro řidiče stejně komfortní jako přímá cesta, avšak státu by se jeho výstavbou dálnice prodražila o 150 mil. Kč.
Pokud stát má možnost nahradit nemovitosti pouhou obvyklou cenou, rozhodne se pro vyvlastnění. Je pro něj totiž levnější: (i) vyvlastnit nemovitosti za 100 mil. Kč (jejich obvyklou cenu) a zřídit na takto získaných pozemcích přímou cestu; než (ii) zaplatit 150 mil. Kč vícenákladů na zřízení obchvatu. Přitom je zřejmé, že vyvlastnění nemovitostí a výstavba přímé cesty představuje celospolečensky neefektivní řešení: menší celospolečenské náklady by přineslo postavit obchvat. K tomu však stát nemá dostatečnou motivaci: nenese veškeré náklady, které vyvlastněním způsobí, a proto je motivován vyvlastnit, ačkoli tu je jiná celospolečensky méně nákladná varianta.
Teprve pokud přijmeme pravidlo "stát musí poskytnout plnou kompenzaci" (tj. kompenzaci včetně imateriální újmy/ceny zvláštní obliby a způsobeného rizika), zahrne stát do svého rozhodování veškeré relevantní náklady: To v našem konkrétním případě znamená, že nemovitosti nevyvlastní, neboť místo toho, co by vynaložil plnou kompenzaci ve výši 200 mil. Kč, je pro něj výhodnější postavit obchvat za nižší částku 150 mil. Kč.
Z judikatury a zákona
Jakkoli jsem neprovedl detailní právní rešerši, poukážu na judikát ÚS, v němž lze najít oporu pro závěr, že vyvlastněnému nutno dle čl. 11 odst. 4 Listiny kompenzovat i cenu zvláštní obliby. Konkrétně se v nálezu Pl. ÚS 56/05 z 27.3.2008 ("squeeze-out"), odst. 67, uvádí:
"S ohledem na pouze ekonomický rozměr [problematiky squeeze-outu akcionáře], redukovaný na investiční aspekt, to však znamená také to, že např. na rozdíl od vyvlastnění rodinného domku nebude přihlížet k citovým aspektům, sociálním vazbám a důsledkům..." (Zvýraznil J.P.)
Dále lze z téhož rozhodnutí, odst. 68, zmínit následující citaci (byť učiněnou v kontextu vytěsňování minoritních akcionářů):
"S ohledem na okolnosti výkupu spojeného se zásahem do vlastnického práva se přiměřenost ceny kótovaných akcií nikdy nemůže pohybovat pod hranicí tržní ceny."
S ohledem na uvedené tak vzniká otázka, zda je ústavně konformní § 10 zákona č. 184/2006 Sb., o vyvlastnění.
(1) Za vyvlastnění náleží vyvlastňovanému náhrada a) ve výši obvyklé ceny pozemku nebo stavby, včetně všech jejích součástí a příslušenství, došlo-li k odnětí vlastnického práva k nim ...
(2) Kromě náhrad uvedených v odstavci 1 náleží vyvlastňovanému též náhrada stěhovacích nákladů, nákladů spojených se změnou místa podnikání a dalších obdobných nákladů, které vyvlastňovaný účelně vynaloží následkem a v souvislosti s vyvlastněním.