Belgické nehnuteľnosti, sociálna politika a ESD

Uvažovali ste niekedy o kúpe či prenájme nehnuteľnosti v zahraničí? Ak áno, ocitli by ste sa vo sfére voľného pohybu osôb (sťahujete sa do zahraničia), voľného pohybu kapitálu (investujete do zahraničnej nehnuteľnosti), prípadne voľného pohybu služieb (jednáte so zahraničnou realitkou, ktorá vám poskytuje službu).

Keby ste tieto úvahy smerovali na belgický realitný trh, asi by ste si to veľmi rýchlo rozmysleli. Zistili by ste totiž, že prenajímatelia odmietajú komunikovať virtuálne, dokumenty a zmluvy sú takmer výlučne holandsky/francúzsky, do prenajatého bytu vám vlastník vstupuje bez ohlásenia (a ku koncu zmluvy i s ďalšími osobami - potenciálnymi nájomcami / kupcami), atď. Ak nehnuteľnosť kupujete či prenajímate na viac než 9 rokov, budete musieť akejsi provinčnej hodnotiacej komisii dokázať, že máte "dostatočnú väzbu" na obec, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Navyše má Belgicko nadpriemerne vyvinutú politiku sociálneho bývania, takže ak sa rozhodnete postaviť nehnuteľnosť, musíte počítať s určitými obmedzeniami či kvótami... 

***

Európsky súdny dvor dnes v spojených veciach C-197/11 a C-203/11 Libert a ďalší odpovedá na sériu otázok od belgického ústavného súdu. Jedná sa o dve kauzy, v ktorých cca 40 fyzických a právnických osôb žiada ústavný súd o zrušenie zákonnej normy, ktorá stanoví, že prevod nehnuteľností v niektorých belgických lokalitách (tzv. "cieľové obce") podlieha schváleniu provinčnej hodnotiacej komisie. (Prevodom zákon rozumie: predaj, prenájom na viac než 9 rokov, právo dedičného nájmu a dedičné právo stavby.) Komisia skúma, či má potenciálny kupca či nájomca "dostatočnú väzbu" k cieľovej obci, o čom rozhodne podľa toho, či potenciálny kupca / nájomca v cieľovej obci býva, či v nej pracuje a či k nej má profesijnú, rodinnú, sociálnu či hospodársku väzbu.

Sťažovatelia pred ústavným súdom namietajú, že takéto ustanovenie bráni voľnému pohybu osôb, služieb i kapitálu. Ústavný súd sa obracia do Luxemburgu s dvoma otázkami, ESD tieto dve otázky spája do jedného konania a vo svojom rozsudku postupuje svojim bežným postupom:

(1) Spadá tento spor do pôsobnosti európskeho práva?

(2) Je predmetná norma obmedzením voľného pohybu?

(3) Je možné toto obmedzenie ospravedlniť?

Podívajme sa podrobnejšie na argumentáciu Súdu.

* (1) *

Zaujímavá je už otázka, či tento spor vôbec má európsky rozmer a či teda na položené otázky môže ESD odpovedať. Flámska vláda samozrejme skúša argumentovať, že sa prípad nachádza mimo rámec európskeho práva, ide predsa o čisto vnútroštátnu situáciu (tzv. PIS, purely internal situation) - pred belgickým súdom sa stretli belgické fyzické a právnické osoby a predmetné nehnuteľnosti sú na belgickom území, spor teda s európskym právom vôbec nesúvisí. (§ 32)

ESD sa však podobnými argumentmi nenechá zastrašiť. Najprv pripomenie, že európske právo sa samozrejme nemôže aplikovať na čisto vnútroštátne situácie, potom však dodá jedno dôležité AVŠAK: "...nelze nikterak vyloučit, že jednotlivci nebo podniky usazené na území jiných členských států, než je Belgické království, mohou mít v úmyslu nabýt nebo najmout nemovitosti nacházející se v cílových obcích, a být tak dotčeni ustanoveními vlámského nařízení..." Čisto vnútroštátna situácia sa tak vďaka potenciálnemu medzinárodnému prvku dostáva do pôsobnosti európskeho práva. (§ 33-36)

[Tento trik nie je žiadnou novinkou. Pripomeňme si napríklad rozsudok Blanco Perez: španielski absolventi farmácie sa rozčuľovali nad pravidlom, ktoré obmedzovalo možnosť založiť si lekáreň, nové lekárne totiž mohli vznikať len vo vzdialenosti min. 250 m od existujúcich lekární a len tam, kde ich potrebovalo aspoň 2800 obyvateľov. Čisto vnútroštátna situácia ako z obrázku, ESD však využil trik potenciálneho medzinárodného prvku (čo keby sa v Španielsku chcel usadiť nemecký lekárnik?) a prípadom sa zaoberal. Európske právo bolo aplikovateľné, sloboda usadzovania bola obmedzená, obmedzenie však nakoniec bolo oprávnené z dôvodu verejného zdravia, španielski farmaceuti preto kauzu "prehrali".]

* (2) *

Vráťme sa ale k našej belgickej realitnej kauze. ESD najprv preskúmava namietané porušenie troch tržných slobôd a príde k záveru, že belgická norma obmedzuje voľný pohyb osôb, služieb i kapitálu.

(1) Voľný pohyb osôb (občianstvo čl. 21, pracovníci čl. 45 a spoločnosti čl. 49) je obmedzený, pretože predmetné ustanovenie obmedzuje jednak usadzovanie fyzických i právnických osôb v Belgicku, jednak tiež ich vycestovanie mimo Belgicko (mohli by tak totiž stratiť svoju "dostatočnú väzbu" (§ 38-41).

(2) Voľný pohyb služieb (čl. 56) je obmedzený, pretože podniky pôsobiace na trhu s nehnuteľnosťami sú vo výkone svojej činnosti limitované rozhodovaním provinčnej hodnotiacej komisie (§ 42-43).

(3) Voľný pohyb kapitálu (čl. 63) je obmedzený, pretože investovanie do belgických nehnuteľností podlieha predchádzajúcemu schváleniu, čo môže zahraničných investorov odradiť (§ 44-47).

* (3) *

ESD pokračuje preskúmaním toho, či tieto obmedzenia môžu byť ospravedlnené: "Je třeba připomenout, že podle ustálené judikatury Soudního dvora mohou být vnitrostátní opatření, která mohou bránit výkonu základních svobod zaručených Smlouvou o FEU nebo jej činit méně přitažlivým, nicméně přípustná za podmínky, že sledují cíl obecného zájmu, jsou způsobilá zaručit jeho uskutečnění a nepřekračují meze toho, co je k dosažení sledovaného cíle nezbytné." (§ 49)

Flámska vláda sa snaží vysvetliť podmienku "dostatočnej väzby" sociálne urbanistickými argumentmi (pre Belgicko tak typické), potrebujeme predsa chrániť nemajetných, mladých, starých, osamelých... "Tato část místních obyvatel je tudíž vyloučena z trhu s nemovitostmi z důvodu příchodu skupin finančně silnějších osob, jež pocházejí z jiných obcí a mohou uhradit vysoké ceny pozemků a budov v cílových obcích." (§ 50-51)

ESD síce uznáva, že politika sociálneho bývania môže predstavovať naliehavý dôvod všeobecného záujmu, tento legitímny cieľ však neobstojí v následnom teste proporcionality (§ 52-60). Komisia totiž pri skúmaní "dostatočnej väzby" prihliada ku kritériám, ktoré nutne nevedú k ochrane nemajetných osôb, "opatření tak jdou nad rámec toho, co je nezbytné pro dosažení sledovaného cíle." Navyše má komisia širokú mieru úvahy a jej rozhodovanie nie je založené  na "objektivních nediskriminačních a předem známých kritériích, která zajistí, že výkonu posuzovací pravomoci vnitrostátními orgány budou stanoveny dostatečné meze."

Obmedzenie voľného pohybu teda nemôže byť ospravedlnené a belgická právna norma vyžadujúca "dostatočnú väzbu" na cieľovú obec zjavne poručuje Zmluvu o fungovaní EU, konkrétne jej články 21, 45, 49, 56 a 63.

***

Vedľa normy vyžadujúcej "dostatočnú väzbu" ESD skúmal i niekoľko ďalších noriem, tým sa však budem venovať len stručne.

Belgický zákon umožňuje, aby bola niektorým subjektom pri vydaní stavebného povolenia uložená "sociálna povinnosť" (jedná sa o určité kvóty pri obývaní danej nehnuteľnosti). ESD  konštatoval, že takáto norma obmedzuje voľný pohyb kapitálu, pretože môže odradiť zahraničných investorov od investovania do belgických nehnuteľností.  Toto obmedzenie je však oprávnené, smeruje totiž priamo k ochrane sociálne slabších osôb. Test proporcionality však ESD necháva na belgický ústavný súd. (§ 61-69)

Ďalej ESD skúma rozličné opatrenia (znížené sadzby DPH, dotácie na infraštruktúru, etc.), ktorými Belgicko kompenzuje stavebníkom a developerom vyššie uvedené "sociálne povinnosti". Belgický ústavný súd sa pýta, či tieto opatrenia môžu byť kvalifikované ako štátne podpory v zmysle čl. 107 ZFEÚ, ESD vo svojej odpovedi opakuje a upresňuje podmienky podľa ustálenej judikatúry. Aby bolo určité jednanie kvalifikované ako (nedovolená) štátna podpora,

(1) musí sa jednať o štátny zásah alebo zásah zo štátnych prostriedkov,

(2) tento zásah musí byť spôsobilý ovplyvniť obchod medzi členskými štátmi,

(3) musí príjemcovi poskytnúť výhodu, a

(4) musí / môže narušovať hospodársku súťaž.

(Piatou podmienkou je, aby bol zásah selektívny, to však v tomto judikáte súd explicitne nemenuje.)

ESD však upozorňuje, že za určitých podmienok by zdanlivá štátna podpora nemusela byť štátnou podporou. Ak totiž podnik plní povinnosti verejnej služby v zmysle čl. 106 ZFEÚ, môže mu štát nahradiť náklady bez toho, aby sa jednalo o štátnu podporu. V argumentácii sa ESD takmer výlučne odvoláva na pilotný rozsudok vo veci C-280/00 Altmark, ktorý pre aplikáciu čl. 106 stanovil štyri jasné podmienky (viz § 84-102).

I v tomto prípade však ESD necháva samotné posúdenie (ne)existencie štátnej podpory na národnom súde.

***

Rozsudok je to veľmi zaujímavý a minimálne jeho prvá časť dáva (nám) belgickým nájomníkom nádej, že belgický realitný trh bude čím ďalej tým menej nepriateľský k jeho zahraničným účastníkom. Je to však určite beh na dlhú trať a predovšetkým je dôležité upozorniť na to, že rozsudkom ESD kauza nekončí. Belgickému ústavnému súdu je v mnohých otázkach ponechaná široká miera uváženia, nezostáva nám teda nič iné než počkať si na jeho rozhodnutie...